今回は7棟16億円の不動産を中心とした投資家さんとお話をしてきました。
その方は現在40代後半、モルガンスタンレー時代には年収1億円を超えていた方です。
せっかくの機会なので、不動産投資の基本的な考え方について質問（というより確認）をしてきました。
難しいことを書いても仕方ないので、基礎的なことだけシェアします。
不動産オーナーの話
※一つの考え方なので、参考程度にお読みください。
一棟 or 区分？
一棟買いが理想だが、買えないなら区分でも可。
不動産投資専門の会社、定期的にセミナーで集客し、「年収400万円台でも頭金ゼロでできる」等と言っている会社は利益を乗せすぎなのでNG。
ただしできるだけ4部屋以上を持ってリスクヘッジをする。
新築区分は絶対NG
絶対儲からない。メリットが一つも無い。
不動産会社が儲かるだけ。
特にインターネットで物件やセミナーを探して見つかる会社、広告を出している会社、テレアポをしてくる会社に多いです。
新築じゃなくても、セミナーの内容と提案してくる物件が全く違う場合も多いです。
賃料保証はナンセンス
賃料保証（サブリース）を付けなくても儲かる物件を選ぶのがセオリー。
賃料保証を勧めてくるのは投資家のためではなく自社利益のため。
勧めてきた時点でその会社との付き合いは辞めたほうが良い。
現金の使い方
できれば頭金無しのフルローンにして現金を残し、家賃で払っていく。
フルローンで買っても儲かる物件以外は論外。
RCの耐用年数は47年。
残っている耐用年数以上の年数は貸してくれないため、築17年以内の物件にする（中古の不動産ローンは最大30年という銀行が殆どです）。
自己資金こそ温存し不測の事態に備えるほうが、事業の安定性を飛躍的に高める。
借金が増えるのはどうなのか
日本人は9割以上が借金に対して否定的。
つまり、日本人の9割以上が既に競争相手として排除できている状態。
競争相手が少ないビジネスは儲かる。
儲かる＝仕組みや立ち位置をどこに置くかということ。
法人を活用する
キャッシュフローが増えてきたら法人にして経費で利益を抑える。
良い不動産会社とは？
売って終わりの売買専門ではなく、管理もしてくれる会社。
不動産会社は売るまでがストーリーだけど、投資家にとっては買ってからストーリーが始まる。
そのためアフターフォローは非常に重要。
ただしアフターフォローを全面に出す会社には注意。あくまでも好物件ありきの話。
家賃はサメよりアジやサバを狙う
「月20万円以上払える＝サメ」は景気が悪いと減る。
景気変動リスクが低いアジやサバが住む物件にする。
「満室キープについて」
「融資獲得」
「地震リスク」
「不測の事態でローンが払えなくなったら」
「場所選び」
「良い物件」
「ローンを組めるなら今から3年以内に始めれば不動産より儲かる投資」
等々、その他にも話をしましたが、長くなるのでここまで。
ただしこの方は、数億円単位のローンが組める＋現金もたくさん持ってる＋現金があるためリスクを取って地方物件中心でやっている方です。
一つ教えてもらった物件：福岡の一棟2億をフルローンで買って月間キャッシュフローが+65万円
そのため同じやり方ができる方は殆どいないはずです。
また、考え方に絶対的な正解はありません。
例えば、その前に会ったご自身の投資も上手くいっているファイナンシャルプランナーさんと不動産の話をしたら、
『不動産以外の方法でずっと現金で高年利の運用を続けるより、資金が増えたら不動産の頭金にして投資リスクを下げるのも一つの正解』
という考えで若干異なるニュアンスでした。
キャッシュフローゲームを経験すると不動産に興味を持つ方が多いです。
ただし、実際にやろうとすると様々な要因により失敗する可能性も高いです（当然ですね）。
一番多いのは不動産会社のカモにされて割高な物件を買わされ、それに気付いていないパターンです。
不動産を手段の一つとして考えている方は、長期的に利益を生み出せるように勉強するのは当然ですが、初めての場合は信頼できる不動産会社を見つけ、相談しながらプランニングをするのもリスクヘッジの一つです。
キャッシュフローゲーム会参加後に個別に会ったことがある人限定ですが、必要だったら信用している不動産会社を紹介することも可能です。
空室率や値下がりもしっかり考慮した売却完了までのシミュレーション表を作成して提案し、実際に今まで売却完了後の実際の利益でお客さんを損させたことが一度も無い会社なのでマイナスで終わる可能性は低いです。
大体の会社は売却完了後の利益ではなく購入時のキャッシュフローで利益が出ている風に見せようとするのでご注意下さい。
実学を聞くのもキャッシュフローゲーム経験後の勉強の仕方の一つ
キャッシュフローゲームを経験し、行動を開始した後も当然継続的に勉強する必要があります。
私の場合はどこかのセミナーに色々行くより、上手くいっている人と直接お話をする機会をできるだけ作るようにしています。
上手くいっている風を装っておいて、実際は自身の資産運用よりも商品の代理店としての収益がメインという場合もあります。
代理店を一切やっておらずご自身の資産運用のみで生活している方の経験談はとても貴重なので、勇気を持ってアポ取りをしてみてはいかがですか。
