7棟16億円の資産を持っている方とのお話-キャッシュフローゲーム会

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キャッシュフローゲーム経験後の勉強の仕方の一つ

キャッシュフローゲームを経験し、行動を開始した後も当然継続的に勉強する必要があります。
私の場合はどこかのセミナーに色々行くより、上手くいっている人と直接お話をする機会をできるだけ作るようにしています。

上手くいっている風を装っておいて、実際は自身の資産運用よりも商品の代理店としての収益がメインという場合もあります。
代理店を一切やっておらずご自身の資産運用のみで生活している方の経験談はとても貴重なので、勇気を持ってアポ取りをしてみてはいかがですか。

7棟16億円の不動産で生活している人のお話

今回は7棟16億円の不動産を中心とした投資家さんとお話をしてきました。
その方は現在40代後半、モルガンスタンレー時代には年収1億円を超えていた方です。
(キャッシュフローゲーム会で時々例に出す方とは別の方です)

せっかくの機会なので、不動産投資の基本的な考え方について質問(というより確認)をしてきました。
難しいことを書いても仕方ないので、基礎的なことだけシェアします。

※一つの考え方なので、参考程度にお読みください。

  • 一棟 or 区分?
    一棟買いが理想だが、買えないなら区分でも可。
    ただしできるだけ4部屋以上を持ってリスクヘッジをする。
  • 新築区分で賃料保証を勧めてくる会社はありえない。
    不動産会社が儲かるだけ。
    特にインターネットで物件やセミナーを探すとこういう会社が多いです。
    新築じゃなくても、セミナーの内容と提案してくる物件が全く違う場合も多いです。
  • 現金の使い方
    できれば頭金無しのフルローンにして現金を残し、家賃で払っていく。
    RCの耐用年数は47年。
    残っている耐用年数以上の年数は貸してくれないため、築17年以内の物件にする(中古の不動産ローンは最大30年という銀行が殆どです)。
    自己資金こそ温存し不測の事態に備えるほうが、事業の安定性を飛躍的に高める。
  • フルローンで借金が増えるのはどうなの?
    日本人は9割以上が借金に対して否定的。
    つまり、日本人の9割以上が既に競争相手として排除できている状態。
    競争相手が少ないビジネスは儲かる。
    儲かる=仕組みや立ち位置をどこに置くかということ。
  • キャッシュフローが増えてきたら法人にして経費で利益を抑える
  • 良い不動産会社とは?
    売って終わりの売買専門ではなく、管理もしてくれる会社。
    不動産会社は売るまでがストーリーだけど、
    投資家にとっては買ってからストーリーが始まる。
    そのためアフターフォローは非常に重要。
  • 家賃はサメよりアジやサバを狙う
    「月20万円以上払える=サメ」は景気が悪いと減る。
    景気変動リスクが低いアジやサバが住む物件にする。

「満室キープについて」
「融資獲得」
「地震リスク」
「不測の事態でローンが払えなくなったら」
「場所選び」
「良い物件」
「ローンを組めるなら今から3年以内に始めれば不動産より儲かる投資」
等々、その他にも話をしましたが、長くなるのでここまで。

ただしこの方は、数億円単位のローンが組める+現金もたくさん持ってる+現金があるためリスクを取って地方物件中心
でやっている方です。
一つ教えてもらった物件:福岡の一棟2億をフルローンで買って月間キャッシュフローが+65万円

そのため同じやり方ができる方は殆どいないはずです。
また、考え方に絶対的な正解はありません。

例えば、その前に会ったご自身の投資も上手くいっているFPさんと不動産の話をしたら、
『不動産以外の方法でずっと現金で高年利の運用を続けるより、資金が増えたら不動産の頭金にして投資リスクを下げるのも一つの正解』
という考えで若干異なるニュアンスでした。

キャッシュフローゲームを経験すると不動産に興味を持つ方が多いです。
ただし、実際にやろうとすると様々な要因により失敗する可能性も高いです(当然ですね)。

不動産を手段の一つとして考えている方は、長期的に利益を生み出せるように、頭金を使うか、繰上げ返済をするか等を考えることも重要ですが、初めての場合は信頼できる不動産会社を見つけ、相談しながらプランニングをするのもリスクヘッジの一つです。



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